Durch den Anstieg des Euro gegenüber dem US-Dollar auf fast $1,38 hat sich in den vergangenen Wochen die Attraktivität von USA Immobilien für Kaufinteressenten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz noch einmal deutlich erhöht.

Bereits durch die vorangegangenen Preisabschläge bei USA Immobilien werden heute Qualitätsobjekte mit 30% und mehr Nachlass gegenüber 2005 und 2006 verkauft. In einzelnen Regionen sind bei bestimmten Objekten, wie z.B. bei Eigentumswohnungen in Miami und Ft. Myers, teilweise sogar Nachlässe von über 50% zu verzeichnen. Nun kommt noch einmal ein zusätzlicher Währungsvorteil mit ins Spiel, der ausschliesslich Interessenten aus der Eurozone zum Vorteil gereicht.

„Wir stellen allerdings in den letzten Wochen eine beginnende Zurückhaltung in Sachen Preiszugeständnisse durch die Verkäuferseite fest“, erklärt Alice Stuebling-Salm, Inhaberin von Homes and Ranches, LLC, einem der führenden Immobilienunternehmen mit deutschsprachiger Kundenbetreuung in den USA. „Durch das in den USA implementierte MLS-System können wir jedoch nachvollziehen, wie die Preishistorie einer Immobilie war und dementsprechend für unsere Kunden wichtige Informationen bei der Preisverhandlung nutzen“.

Wie die Erfahrung aus der Vergangenheit zeigt, erhöhen viele Verkäufer zum Ende einer Rezessionsphase ‘versuchsweise’ ihre Nachfragepreise, um die Flexibilität des Marktes zu testen. In fast allen Fällen kann jedoch ein guter Fachmakler den ursprünglichen, niedrigeren Preis beim Erwerb der Immobilie ausfindig machen und verhandeln.

Hinzu kommt, dass die Leistungen eines in den USA lizensierten Maklers landesüblich für die Käuferseite kostenlos ist. Der fachliche Rat eines deutschsprachigigen US-Maklers zahlt sich daher ohnehin umgehend aus.

„Bereits in den 90er Jahren haben wir feststellen müssen, dass Kaufinteressenten zuwarten wollten, bis sie sicher waren, dass die Immobilienpreise nicht mehr weiter fallen“, bemerkt Kris Olschewski, Lizensierter Broker in Florida und deutschsprachiger Immobilien-Finanzierungsexperte. „Das kann aber, wenn sich der Markt beginnt zu drehen, auch schnell daneben gehen. Wir empfehlen daher zumindest die Suche nach einer geeigneten und werthaltigen Immobilie und dem Immobilienkauf möglichst umgehend zu beginnen“.

Immobilien Immobilien, Immobilienpreise, USA

Viele Deutsche sind gerade im Alter nach Spanien ausgewandert. Zu diesem Zeitpunkt war das Land weit günstiger als Deutschland. Man war der Meinung, den perfekten Ort für den letzten Lebensabschnitt gefunden zu haben. Prinzipiell hat sich daran nichts geändert. Die postitiven Seiten Spaniens sind auch bis heute ein guter Grund, in das Land zu ziehen. Gerade da es mit der Europäischen Union weit einfacher geworden ist, in einem Nachbarstaat zu wohnen. Einzig und allein die Preisgestaltung, sprich die Lebenshaltungskosten, sind drastisch gestiegen. Vom billigen Leben in Spanien kann also nicht mehr die Rede sein. Viele alte Menschen würden daher auch gerne wieder zurück nach Deutschland, haben allerdings eine Teuerungsrate gar nicht erst eingeplant. So leben sie zwar in einer wunderschönen Region, nur reicht das Geld nicht mehr. Schon gar nicht für ein Zurückziehen nach Deutschland. So kann man aus diesem Sachverhalt natürlich viel lernen.
Mag es in einigen Regionen Europas noch sehr günstig sein – ob in Ungarn, in der Türkei u.s.w. -, es gibt keine Garantie für derartige Presigestaltungen in der Zukunft.

Immobilien Auslandsimmobilien, Spanien

„Es geht wieder bergauf, insbesondere für Frankfurt“, das ist zumindest das Fazit des Immobilienforums „Immobilien 2009“, welches am Dienstagabend von der Kanzlei Buse Heberer Fromm, der BSA Real Estate GmbH sowie der Engel & Völkers Commercial GmbH im Mercedes-Benz Spot in Frankfurt veranstaltet wurde.

Zusammen mit Oberbürgermeisterin Dr. Petra Roth diskutierten Dr. Gertrud R. Traud (Chefvolkswirtin der Helaba, Landesbank Hessen-Thüringen), Felix von Saucken (Engel & Völkers Commercial) und Einar Skerven (BSA Real Estate GmbH) über den Immobilienstandort Frankfurt am Main. Moderiert wurde die Veranstaltung von Klaus Beine, Partner der Kanzlei Buse Heberer Fromm und Präsidiumsmitglied des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Die zahlreich erschienenen Gäste konnten von der Oberbürgermeisterin vernehmen, dass „Frankfurt gut in der Krise aufgestellt ist und gestärkt aus ihr hervorgehen wird“. Roth hofft, neue Unternehmen in die Mainmetropole zu locken, wobei die gute Infrastruktur der Stadt Ihrer Meinung nach ein großer Wettbewerbsvorteil ist.

In diese Infrastruktur wird die Stadt Frankfurt im Jahr 2009 rund 600 Mio. EUR investieren – genauso viel wie München, das im Vergleich zu Frankfurt drei Mal größer ist. „Erste Erfolge sind schon zu verzeichnen, denn in den Zeiten der Krise kehren zunehmend Unternehmen aus Eschborn nach Downtown Frankfurt zurück“, so die Oberbürgermeisterin. Ferner verwies sie auf das neue Einkaufszentrum „MyZeil“ und die Pläne der DZ Bank, ein weiteres Hochhaus am Platz der Republik zu bauen. Schließlich verkündete Frau Dr. Roth auch: „Die EZB wird mit dem Neubau in Frankfurt bleiben, auch wenn es unklar ist, wann es losgeht“.

Die Chefvolkswirtin der Helaba, Frau Dr. Traud, konnte die Thesen der Oberbürgermeisterin stützen. Sie führte aus, dass Frankfurt im Vergleich zu den internationalen Finanzplätzen London und Paris in den letzten drei Jahren stark aufgeholt habe. Auch Frau Dr. Traud wollte nicht beschönigen, dass die Stadt Frankfurt durch die Finanzmarktkrise und die Lehman-Pleite gebeutelt ist, „aber es deutet sich ein schleichender Aufschwung an“, so die Chefvolkswirtin der Helaba. „Zwar war das 4. Quartal 2008 richtig schlecht und das erste Quartal 2009 wird richtig, richtig schlecht, doch der Boden ist erreicht“, so Traud weiter. Gründe hierfür sind unter anderem die Wirkung der „Medizin“, die die Staaten der Wirtschaft verabreicht haben. Ferner hat Deutschland gegenüber Ländern wie den USA und Spanien keine Immobilienblase.

Felix von Saucken erinnerte daran, „dass die Investments- und Transaktionsvolumina, die im ersten Quartal 2009 erzielt wurden, dem Niveau vor den drei außergewöhnlich guten Jahren 2005, 2006 und 2007 entsprechen“. Die Branche müsse nun begreifen, „dass die gesunde Normalität zurückgekehrt ist“, so der Immobilienexperte. Dabei sei zu beobachten, dass sich die Transaktionen aufgrund der Auswirkungen der Finanzkrise von Deals auf kleinere Investments verlagert haben.

Einar Skjerven, der schon im April 2008 voraussagte, dass die damalige Abkühlung nur der Anfang sei, verbreitete jetzt ebenfalls Optimismus: „Der Immobiliensektor erwacht langsam aus seinem Koma“. Er sehe die Jahre 2009 und 2010 zur Sondierung der Möglichkeiten für lukrative Investments und möchte festhalten, „dass ein Silberstreif am Horizont zu sehen ist“. Es seien schwierige Zeiten, aber auch diese bieten durchaus Chancen. „Alles wird gut!“ Man wurde dem Titel der Veranstaltung gerecht.

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Die Nachfrage nach privaten Wohnimmobilien zieht an. Denn das Thema Inflation hat sich herumgesprochen.

Wer die Aussagen des Direktors des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) nicht anzweifelt, muss handeln. Und zwar schnell. Denn Thomas Straubhaar, nebenbei Professor für Volkswirtschaftslehre und Wirtschaftspolitik hat laut Fokus im Zusammenhang mit der Finanzkrise in der Ausgabe 9/2009 folgende Aussage getroffen:

„Erst sind die Aktiendepots abgestürzt, als Nächstes sind die Sparvermögen dran. Wer kann, sollte in Sachwerte wie Immobilien fliehen.“

Über seine Einschätzung zum Thema Inflation haben wir in unserer Ausgabe vom 28.3.2009 berichtet.

Private Wohnimmobilien bieten nicht nur einen guten Inflationsschutz, sie könnten auch unabhängig davon an Attraktivität gewinnen.

Denn die Anzahl der Baugenehmigungen ist auf den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken. Gerade bei Mietwohnungen ist vor allem in den attraktiven Ballungsräumen und deren Umland in den letzten Jahren ein erheblicher Mangel „produziert“ worden. Das deutet auf anziehende Mietniveaus hin. Das Analysehaus Feri analysiert regelmäßig das Potential verschiedener Immobilienstandorte. Eine Übersicht über die Prognosen der Bad Homburger entnehmen Sie bitte folgendem Link:

=> Prognose für 22 deutsche Großstädte.

Wer in Wohnraum investieren möchte, sollte in jedem Fall die ewig gültigen Kriterien eines sinnvollen Immobilienkaufs beherzigen:

Lage: Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie sind, werden Sie immer wieder auf Menschen stoßen, die Ihnen (geleitet von nennenswerten monetären Anreizen) auch schlechte Lagen verkaufen wollen. Das zentrale Argument: „Sie müssen ja nicht selbst einziehen!“ Meiden Sie diese Menschen! Überprüfen Sie persönlich das Umfeld und die Infrastruktur. Versetzen Sie sich in Ihre zukünftigen Mieter und kaufen Sie nur dann, wenn Sie die Immobilie in diesem Fall auch gerne selbst beziehen würden.

Bausubstanz: Gehen Sie hier keine Risiken ein und investieren Sie im Zweifel lieber im Vorfeld in ein Sachverständigengutachten, als später in unvorhergesehene Instandsetzung. So manche rosige „Trägt-sich-alles-von-selbst-Kalkulation“ wurde durch unvorhergesehene Renovierungs- oder Sanierungsaufwendungen nachhaltig zerschossen. Bei Neubauvorhaben sollten Sie sich Anbieter und Referenzen gut ansehen. Eine Insolvenz des Bauträgers in der Bauphase kann die ursprüngliche Kostenkalkulation in ungeahnte Höhen treiben. Eine Bank-Fertigstellungsbürgschaft kann Sie hiervor schützen.

Mietrendite: Setzen Sie die erzielbare Nettomiete ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und Sie erhalten Ihren „Return on Investment“. Wenn Sie nicht so sehr auf die Wertsteigerung der Immobilie setzen wollen, sollten Sie eine Mietrendite in Höhe von mindestens 4% anstreben.
Das aktuelle Umfeld ist allemal günstig. Die Finanzierungszinsen sind historisch niedrig. Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung werden momentan ab 4,18% effektiv angeboten, die KFW fördert gar energieeffizientes Bauen seit dem 1.4.2009 mit 10-Jahres-Zinssätzen ab 2,27% effektiv.

Bei einem Eigenkapitaleinsatz von 20% bis 30% und einer Mietrendite über 4%, lassen sich dann tatsächlich Finanzierungen konstruieren, bei denen Zins und Tilgung weitgehend durch die Mieteinnahmen getragen werden.

So kann die Inflation kommen. Im Idealfall verschafft sie Ihnen eine hohe Zusatztilgung für das aufgenommen Darlehen und zusätzliche Mieteinnahmen durch Indexierung der vereinbarten Miete an die Preissteigerung.

Falls Sie diese Traumkombination (eine kreditfinanzierte Immobilie) schon haben und ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, sollten Sie sich die aktuellen Finanzierungskonditionen mittels Forward-Darlehen sichern. Denn die Inflation wird auch die Zinsen nach oben treiben. Und das könnten Sie sich sparen.

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