Immobilien gelten zu Recht schon seit langem als sichere Geldanlage. Viele Anleger haben hier ihr Geld investiert und erzielen monatlich teilweise ein beträchtliches Zusatzeinkommen. Der Gesetzgeber fördert die Immobilienanlage gleichfalls steuerlich. Somit scheinen die Grundvoraussetzungen für eine sichere Altersvorsorge gegeben. Allerdings ist eine Immobilienanlage kein risikoloses Unterfangen, es lauern einige Gefahren.

Laufende Mietzahlungen sichern
Besitz man eine Mietwohnung bzw. Gewerbeimmobilie sollte diese im Optimalfall das gesamte Jahr über vermietet sein. Kann die Wohnung nur schwer vermietet werden wirkt sich dies direkt auf die Rendite aus. Vor dem Kauf einer Immobilie sollte man die erwarteten Mieteinahmen kritisch mit der Wirklichkeit abgleichen und einen aktuellen Mietspiegel heranziehen. Ebenso sollte man die Bonität des Mieters im Vorfeld prüfen, denn die hinterlegte Kaution ist sehr schnell aufgebraucht. Besondere Gefahr geht von Mietnomaden aus.

Vorsicht bei der Finanzierung
Die meisten Immobilienkäufe sind zu einem großen Teil fremdfinanziert. Mit den zusätzlichen Mieteinnahmen werden die laufenden Zins- und Tilgungsleistungen erbracht. Steht die Immobilie leer müssen diese Kosten vom Eigentümer aufgebracht werden. Schon beim Kauf sollte man daher darauf achten, dass die Zins- und Tilgungsleistungen den Eigentümer nicht in den Ruin treiben wenn die Wohnung nicht vermietet werden kann. Gleiches gilt auch für einmalige Kosten, beispielsweise Renovierungen oder ähnliches.

Abschließender Verkauf
Beim Verkauf der Immobilie zeigt sich häufig erst ob der Immobilienkauf wirklich eine lohnende und sichere Anlage war. Immobilienpreise fluktuieren mit der Zeit und nicht alle einflussnehmenden Faktoren sind vom Eigentümer beherrschbar. Zwar spiegeln Instandhaltungsaufwendungen, Rücklagen und durchgeführte Renovierungen sich im Kaufpreis wieder und können direkt vom Eigentümer bestimmt werden. Nicht beeinflussen kann der Eigentümer allerdings ob, beispielsweise in Zeiten hoher Arbeitslosigkeit, es überhaupt einen Käufer für die Immobilie gibt oder aber sich das ehemalige Szeneviertel in der er seinerzeit die Immobilie kaufte inzwischen zum sozialen Brennpunkt verkommen ist. Genauso gut ist es allerdings möglich dass sich der Wert deutlich erhöht hat – weil die Immobilie noch immer in dem angesagtesten Stadtteil liegt.

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Der Immobilienmarkt war schon immer ein Markt, um eine außergewöhnliche Rendite zu erzielen. Wer vor einigen Jahrzehnten gebaut hat, hat über die Jahre ein Vermögen erwerben können. Es wird dabei weniger auf das eigengenutzte Einfamilienhaus abgestellt, als vielmehr auf vermietete Immobilien. Der Kauf eines Mehrfamilienwohnhauses oder eines Gewerbeobjektes oder auch eines gemischt genutzten Objekts bietet auch und gerade heute enorme Möglichkeiten, sicher Geld anzulegen und auf Dauer eine gute Rendite zu erzielen. Ein wichtiger Aspekt vor dem Kauf ist die Einschätzung der Lage des Objektes. Ein Mehrfamilienhaus sollte dort gekauft werden, wo ein Mieter ein attraktives Wohnumfeld vorfindet, so dass sich eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters schnellstmöglich wieder neu vermieten lässt. Es ist klar, dass die oft angespannte Mietsituation in den Ballungsräumen auch höhere Kaufpreise bedingt. Sinnvoll ist es daher, einen gesunden Mittelweg zwischen den Anschaffungskosten der Immobilie und der sicheren Nutzbarkeit zu finden.

Besonders attraktiv ist in diesem Zusammenhang der Erwerb eines denkmalgeschützten Objekts, da sich hier erhebliche steuerliche Vorteile erzielen lassen. Über einen Zeitraum von zehn Jahren können die Sanierungskosten abgeschrieben werden und es wird ein Objekt erworben, das meist durch seinen optischen Reiz auf ein großes Mieterinteresse trifft. Wer ein Gewerbeobjekt erwirbt oder sich beteiligt, muss auf die Mietsituation besonders achten. Diese Objekte benötigen einen bonitätsstarken Mieter mit einem langfristigen Mietvertrag. Da die Finanzierung auf den Mieterträgen aufgebaut ist, muss ein längerer Leerstand unbedingt vermieden werden.

Es bietet sich auch die Beteiligung an einem Investmentfonds an, der das Kapital seiner Anleger in Immobilien anlegt und mit einem kompetenten Management gewährleistet, dass die richtigen Objekte ausgewählt werden. Immobilien sollten im Regelfall als eine längerfristige Geldanlage gesehen werden, da die Baukosten regelmäßig steigen und sich die Rendite so meist über die Jahre hin entwickelt. Auch die normale steuerliche Abschreibung bei vermieteten Objekten bringt ihren optimalen Nutzen über die Jahre hinweg.

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Als im Herbst 2008 die Finanzkrise ihren Höhepunkt erreichte, mussten etliche offene Immobilienfonds schließen, da die Anleger massiv Geld abzogen. Drei Fonds in Deutschland müssen nun komplett aufgelöst werden, da sie es nicht schaffen, innerhalb der vorgeschriebenen Frist von zwei Jahren, durch den Verkauf ihrer Immobilien genügend Geld für eine Wiedereröffnung zu besorgen.

Vor kurzem wurde bekannt, dass dies den Kanam US-Grundinvest und den traditionsreichen Degi Europa von Aberdeen betrifft. In letzteren hatten rund 90.000 Anleger investiert. Nun wurde ein dritter offener Immobilienfonds bekannt, der aufgelöst wird: Morgan Stanley P2 Value.

Hier haben rund 40.000 Anleger ihre Ersparnisse investiert. Im Oktober 2008 wurden die knapp 1,7 Milliarden Euro eingefroren. Nach mehreren Abwertungen gehen Experten von einem jetzigen Fondsvolumen von 852 Millionen Euro aus. Das nun noch vorhandene Vermögen soll über einen Zeitraum von drei Jahren ausgezahlt werden, jedoch über die genaue Höhe ist noch nichts klar.

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Seit einem Jahr nehmen die offenen Immobilienfonds DegiEuropa, KanAm, US-grundinvest und TMW Immobilien keine Anteile zurück und seitdem warten die Anleger ungeduldig darauf wieder an ihre Investitionen zu kommen bzw. neue tätigen zu können.

Doch für diese vier hörten das Warten zunächst nicht auf: Die Anteilsrücknahme wird um 12 weitere Monate ausgesetzt! Begründung? geringe Liquidität! Und bei allem sind sie noch so dreist zu behaupten, dass sie damit das Geld der Anleger schützen würden.

Okay, das tun sie ja auch zu einem gewissen Maße, aber nur soweit um ihren Erhalt zu sichern und weiter Poker spielen zu können…

Anlegern von Morgan Stanley P2 Value wird es demnächst wohl genauso gehen. Sie haben ähnliche Pläne die Frist zu verlängern.

Immerhin gibt es auch noch mehr oder weniger gute Nachrichten: TMW Pramerica hat angekündigt den Fonds noch dieses Jahr wieder zu öffnen.

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Nach einer langen Ruhe- und Bedenkphase scheinen sich Anleger nun wieder langsam an Aktienfonds und Co. heranzutrauen. Die Skepsis sinkt also wieder…

Allein im April wurden von Anbietern von Publikumsfonds Anteilsscheine im Gegenwert von knapp 2,9 Milliarden Euro netto verkauft. Hierbei handelte es sich um die größten Zuflüsse seit Beginn des Jahres. Im Mai sah es ähnlich aus und nun im Juni wird ähnliches erwartet.

Die Absatzliste führen immer noch Aktienfonds an, dahinter Rentenfonds und offene Immobilienfonds.

Alleine der April brachte der Deutschen Investmentbranche einen Gewinn von 3,6 Milliarden Euro. Das dürfte ein gutes Zeichen dafür sein, dass das Vertrauen der Anleger wieder wächst und neue Käufer anlockt.

Hoffentlich werden sie für ihr Vertrauen auch belohnt. Mal sehen…

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